Prêt hypothécaire

Vous avez envie de faire construire la maison de vos rêves, d’acheter un logement ou de rénover votre habitation actuelle ? Vous souhaitez quitter votre petit appartement pour une maison familiale plus spacieuse ? Quel que soit votre projet immobilier, vous vous posez certainement beaucoup de questions sur le financement de votre projet :

• • Avec quels moyens vais-je réaliser mon projet ?
  • Jusqu’à quel montant puis-je m’engager ?
  • Combien dois-je et puis-je emprunter ?
  • À quelles primes ai-je droit ?
  • Quelle est la formule la plus intéressante fiscalement parlant ?
  • Quel taux choisir :  fixe ou variable ? Puis-je encore en changer par la suite ?
  • Qu’entend-on exactement par amortissements constants ou variables ?
  • Que faire en cas d’imprévu ?

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Qui peut contracter un crédit hypothécaire ?

Dès que vous avez plus de 18 ans et que vous cherchez à financer un achat immobilier, vous pouvez demander une simulation de crédit hypothécaire. Lorsque vous entrez en contact avec un prêteur potentiel, votre banque par exemple, elle cherchera à évaluer votre situation financière et votre capacité à rembourser votre crédit hypothécaire. Le prêteur prendra principalement en compte 3 éléments :

• Votre niveau de revenus
• Votre situation personnelle (charges, dépenses, loisirs… )
• Vos dettes

Cette démarche est nécessaire. Elle permet à votre banque de limiter les risques qu’elle prend en vous prêtant de l’argent. Et elle est également importante pour vous : elle vous permet d’éviter de vous engager dans un remboursement au-dessus de vos moyens. La loi impose au prêteur et à l’intermédiaire l’obligation de prévenir le consommateur que, s’il ne fournit pas les informations ou les éléments de vérification nécessaires à l’évaluation de la solvabilité, le crédit ne pourra être accordé.

Un crédit hypothécaire est le début d’une longue relation avec votre banque. D’où l’importance de choisir un partenaire financier à la fois sérieux, flexible et à l’écoute. Il y a plusieurs étapes à parcourir.

La première étape : établir son budget total

Lors de l’achat, de la construction ou de la rénovation de votre habitation, il vous faudra tenir compte de toute une série de frais supplémentaires à votre budget initial : les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire et/ou de l’architecte, les frais d’acte, les droits d’hypothèque, les frais de dossier, les primes d’assurance, les frais imprévus (surtout en cas de construction ou de rénovation). Le montant de ces frais dépend entre autres du prix de la maison, de la transaction commerciale (vente publique ou de gré à gré) et de la région. Une fois que vous avez estimé le coût de votre projet immobilier, vous connaissez donc le montant total que vous devez emprunter.

Mais connaissez-vous la somme maximale que vous pouvez rembourser chaque mois ? En effet, avant toute chose, vous devez être certain que les revenus de votre ménage suffiront à rembourser chaque mois votre crédit hypothécaire tout en continuant à vivre correctement. Notez bien qu’un retard et/ou un défaut de paiement peuvent avoir de graves conséquences juridiques et/ou financières pour le consommateur. Votre capacité de remboursement dépend donc des revenus du ménage de vos charges financières, de votre train de vie (tenant compte par exemple des frais d’éventuelles vacances) et d’autres évènements susceptibles d’avoir un impact sur les revenus de votre ménage.

Pour ce faire, calculez les revenus mensuels de votre ménage, c’est-à-dire votre salaire, celui de votre conjoint et les autres revenus mensuels éventuels comme par exemple un loyer. Ensuite, vous devez déduire de cela les crédits en cours, le montant mensuel nécessaire pour conserver votre train de vie actuel et les autres charges mensuelles. Enfin, fixez une marge de sécurité pour les imprévus.

Votre bien immobilier garantit non seulement votre crédit hypothécaire, mais également tous les engagements que vous prenez par la suite. C’est pratique car en cas de projets de rénovation ou de transformation, vous pourrez réemprunter le capital que vous avez déjà remboursé à votre banque, sans frais hypothécaires supplémentaires. En d’autres termes, il s’agit d’une reprise d’encours de votre ouverture de crédit.

Si, au moment de l’achat, vous n’avez pas encore contracté de prêt, vous pouvez demander un compromis de vente avec clause suspensive. Dans ce cas, la vente n’aura pas lieu si vous n’obtenez pas votre prêt. Le vendeur n’est cependant pas obligé d’accepter cette formule.

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, la banque fera hypothéquer votre habitation. Cela signifie que votre habitation va servir de gage ou de garantie pour le prêt. La banque a ainsi la certitude qu’elle récupérera son argent si vous n’êtes plus en mesure de rembourser votre prêt. En échange du prêt accordé, vous devrez non seulement rembourser le capital mais aussi payer des intérêts. Vous pourrez partiellement compenser ces dépenses par les avantages fiscaux d’un prêt hypothécaire et de l’assurance qui y est liée.

Deuxième étape : quel crédit ?

Le crédit-logement classique

C’est le financement le plus adéquat si vous voulez acheter un terrain à bâtir ou une maison, construire ou rénover votre logement actuel, à des fins privées. Il s’agit d’une ouverture de crédit garantie par une hypothèque sur un bien immobilier, cela vous permet de bénéficier d’un taux avantageux. Il faut prendre en compte l’inscription hypothécaire. Qu’est-ce que c’est ? Pour obtenir un taux intéressant, vous donnez un bien immobilier en garantie à la banque. Vous octroyez une hypothèque en premier rang sur un bien immobilier c’est-à-dire qu’en cas de vente du bien, la banque aura priorité sur les créanciers (vous) en deuxième rang et suivants. En bref, l’inscription hypothécaire donne le droit à la banque de vendre le bien immobilier en question, si vous ne remboursez pas votre prêt après plusieurs rappels évidemment. Le montant de l’inscription est généralement légèrement supérieur au montant que vous voulez emprunter. En effet, lors de la vente éventuelle du bien immobilier, il faut acquitter des frais et récupérer des intérêts impayés. La banque considère le montant emprunté, majoré de 10% «d’accessoires». Le montant que vous pouvez emprunter et le taux dépendent généralement de la valeur de votre habitation. Si le montant demandé ne dépasse pas 80% de la garantie constituée, on parle de quotité de 80% et vous pouvez bénéficier d’un taux favorable.

Le crédit de pont

Le crédit de pont est intéressant lorsque vous attendez encore l’argent de la vente de votre logement actuel pour financer votre nouvelle habitation. Une hypothèque ou un mandat hypothécaire fait alors office de garantie. Vous avez deux possibilités de remboursement :

Soit vous choisissez de ne rembourser mensuellement que les intérêts :

• la durée maximale du crédit est de 2 ans
• le remboursement du capital intervient à la vente de votre habitation actuelle ou à l’échéance finale

Soit vous choisissez de rembourser l’intégralité de la somme en une fois :

• la durée maximale du crédit est de 1 an
• le remboursement du capital et de l’intégralité des intérêts intervient à la vente de votre habitation actuelle ou à l’échéance finale

Exemple : Vous contractez un crédit de pont de 170.000 euros à un taux d’intérêt de 3,75%. Vous avez choisi le remboursement mensuel des intérêts et le crédit est accordé avec un mandat hypothécaire. Chaque mois, vous payez 522,29 euros d’intérêts et vous remboursez le capital à l’échéance. Le T.A.E.G. s’élève à 4,43%*. Le montant total à rembourser (frais et primes d’assurance compris) se chiffre à 184.669,96 euros.

Le crédit-logement sans hypothèque

Il concerne uniquement les petits investissements. A l’aide de simulations, votre spécialiste en crédits vous présentera la formule la mieux adaptée à votre situation.

Exemple : Imaginons que vous empruntez 40.000 euros sur 10 ans à un taux de 2,95%. Le remboursement mensuel de votre crédit équivaut à 384,60 euros. Le T.A.E.G. s’élève à 3,14%. Le montant total à rembourser (frais compris) se monte donc à 46.502 euros.

Afin de répondre à toutes vos questions, poussez les portes de votre agence / établissement de crédit. En effet, il faut savoir que le taux d’intérêt ne constitue pas le seul facteur important, votre appréhension du risque, votre situation familiale et d’autres éléments entrent aussi en ligne de compte. Votre spécialiste en crédit mettra ces paramètres en équation pour vous présenter une simulation de vos possibilités de financement.

Vous savez désormais le montant idéal dont vous avez besoin pour réaliser votre projet immobilier et quelle somme vous souhaitez y consacrer chaque mois. Maintenant vous devez connaître le montant que vous pouvez effectivement emprunter et les mensualités liée. Evidemment, informez-vous d’abord auprès de votre spécialiste en crédits avant de contacter un architecte ou de vous engager dans l’achat d’une maison. Ainsi, vous aurez une idée concrète des possibilités de financements.

Il faut savoir que votre situation familiale joue un rôle important dans le choix de la durée de votre emprunt. La fiscalité doit aussi être prise en compte. Vous attendez prochainement des revenus de vos investissements ou de la vente d’un immeuble ou vous envisagez avoir des enfants et souhaitez que la mensualité soit la moins lourde possible? Il est important d’en tenir compte dès à présent car c’est ainsi que vous pourrez déterminer la durée idéale de votre prêt hypothécaire.

Votre âge est également déterminant pour fixer la durée de l’emprunt. En effet, le contrat doit être clôturé avant vos 75 ans.

Choisissez une durée raisonnable car une durée trop courte vous laisse moins de liberté et aucun accident de la vie ne peut vous arriver. A l’inverse, si la durée est trop longue, le capital sera rembourse lentement. Les charges d’intérêts atteignent parfois des montants très élevés. Notez également que votre crédit hypothécaire peut donner droit à des avantages fiscaux comme par exemple la déduction aux contributions.

En ce qui concerne la formule de taux idéale, c’est la garantie souhaitée qui détermine, d’une part le type de taux d’intérêt, d’autre part vos mensualités. Parlez-en a votre spécialiste en crédits qui peut vous calculer les différentes formules, en fonction de votre situation personnelle.

Taux d’intérêt fixe ou variable ?

Taux d’intérêt fixe

Le taux reste inchangé pendant toute la durée du crédit. Vous évitez ainsi les surprises, puisque vos mensualités restent constantes sur toute la durée du contrat. Exemple : Vous contractez un crédit de 170.000 euros sur 20 ans à un taux d’intérêt de 3,05% (0,25029% sur une base mensuelle). La mensualité équivaut à 943,11 euros sur toute la durée du crédit. Le montant total à rembourser (frais et primes d’assurance compris) se chiffre donc à 240.424,58 euros. Avec un taux d’intérêt fixe, votre mensualité reste la même toute la durée de l’emprunt.

Avantages : Choix financier intéressant lorsque les taux sont bas car, en cas de hausse, votre prêt immobilier n’est pas affecté.

Inconvénients : Si le taux était élevé lors de la souscription du prêt, il restera fixe. En cas de baisse des taux, le vôtre restera inchangé.

Taux d’intérêt variable

Vos mensualités sont adaptées en fonction des fluctuations de taux, tant à la hausse qu’à la baisse et ce, dans les limites prédéfinies. Le rythme de révision des taux dépend de la formule choisie. Les différentes formules sont disponibles dans notre fiche des tarifs.

L’ajustement s’opère dans certaines conditions. En effet, la variation du taux par rapport au taux d’intérêt précèdent doit atteindre au moins 0,0208% sur une base mensuelle. Toutefois, une hausse est plafonnée. Par exemple vous pouvez choisir une marge étroite ou large que votre taux d’intérêt ne peut pas dépasser la hausse de taux maximale ne peut jamais excéder la baisse de taux maximale. Il est possible que l’indice de référence, sur base duquel la variation du taux d’intérêt est calculé, soit modifié conformément aux dispositions du Règlement européen 2016/1011 UE du 8 juin 2016. Dans ce cas, votre organisme de crédit prendra contact avec vous pour vous informer de l’impact d’une telle modification sur son contrat de crédit.

Avantages :

• Taux d’intérêt plus avantageux que les taux fixes en début de contrat.
• Principalement utilisé quand les taux sont élevés.
• En cas de baisse du taux d’intérêt, vos mensualités sont adaptées.
• L’augmentation est limitée au double du taux initial, fixé dans le contrat.
• Certaines institutions financières offrent des crédits à taux variables avec un cap. Le cap est le taux maximum différant de celui d’origine. Ainsi, un cap +2 indique que, pour un taux de 4%, le maximum est de 6%.

Inconvénients :

• Chaque mois, le montant du remboursement de votre prêt est différent
• En cas de hausse des taux d’intérêt, le vôtre suivra, ce qui impactera vos mensualités, pour un pire.

Le schéma de remboursement idéal

Comme expliqué, votre mensualité se compose de deux parties : le capital et les intérêts liés au crédit. C’est la garantie souhaitée qui détermine la formule d’intérêt choisie. En effet, le mode de remboursement du crédit est dépendant de votre situation et de vos préférences personnelles. Vous pouvez opter pour une mensualité constante (toujours le même montant de capital et d’intérêts), pour un amortissement mensuel constant du capital ou un amortissement qui augmente chaque mois. Une autre possibilité est aussi le remboursement intégral du capital à l’échéance finale.

Chaque mois, vous remboursez le même montant (capital + intérêts). Au début, vous remboursez peu de capital et beaucoup d’intérêts, mais au fil du temps, le rapport s’inverse.

La protection idéale : l’assurance solde restant dû

Bâtir, rénover ou acheter une maison est l’un des principaux investissements de votre vie, un plan d’épargne pour l’avenir. Puis un décès peut venir tout anéantir si vous ne couvrez pas le remboursement de votre crédit hypothécaire. Quand on construit, il vaut mieux s’assurer sans tarder pour ne pas compromettre les projets immobiliers. Vous pouvez vous assurer contre le risque d’invalidité, de perte de votre emploi, ou du décès. Il importe aussi de protéger votre habitation et votre famille contre les imprévus et d’être aidé en cas de petits ou gros pepins.

En effet, vous et les éventuels autres emprunteurs avez tout intérêt à souscrire une assurance solde restant dû pour toute la durée du crédit hypothécaire. Cette assurance offre de multiples avantages et peut être souscrite auprès de la compagnie d’assurance de votre choix. En cas de décès, cette dernière verse le solde restant dû de l’emprunt à l’organisme de crédit. Des lors, les personnes qui héritent de l’usufruit ou de la pleine propriété de votre habitation (conjoint, enfants, parents, etc.) n’auront plus à rembourser ce montant.

L’assurance solde restant varie d’une compagnie à l’autre mais elle peut aussi vous assurer :

• Durant la période entre l’acceptation de votre demande d’assurance et la signature de l’acte chez le notaire, si vous veniez à décéder à la suite d’un accident.
• Pendant la durée de votre crédit pour :
  • Une maladie redoutée : vous recevez un capital de confort et une assistance en cas de maladie grave et/ou de décès
  • Une perte de revenus professionnels : idéal pour faire face à une baisse temporaire de vos revenus si vous perdez votre emploi
  • Une assurance invalidité qui rembourse jusqu’à 100% de votre mensualité en cas d’incapacité de travail

En ce qui concerne le paiement de cette prime d’assurance, vous pouvez choisir ce qui vous convient le mieux :

• Soit paiement de la prime d’assurance en une fois (prime unique) pour toute la durée de l’assurance
• Soit paiement de la prime sur 5 ans (uniquement possible si la durée du crédit est d’au moins 10 ans)
• Ou encore le paiement de la prime pendant deux tiers de la durée totale (par ex. 13 ans si le crédit hypothécaire est rembourse en 20 ans)

De plus, vous bénéficiez, en principe, d’un avantage fiscal car la prime d’assurance est déductible fiscalement. Le montant de cette prime varie d’une région à l’autre et en fonction de l’année de souscription du crédit hypothécaire. Votre réduction d’impôt peut s’élever jusqu’à 40 % (majoré des taxes communales). Lorsque vous avez des enfants à charges l’avantage augmente encore.

En pratique, lors d’un rendez-vous pour une demande de prêt hypothécaire, pensez à emporter les documents suivants:

• vos trois dernières fiches de salaire si vous êtes salarié
• vos deux derniers avertissements-extraits de rôle et comptes de résultats (+ annexes à la déclaration d’impôts avec entre autres les détails des frais professionnels) des deux dernières années, si vous êtes indépendant ou si vous exercez une profession libérale
• le compromis de vente de votre nouvelle habitation ou le titre de propriété du terrain à bâtir ou de la maison à rénover
• le plan, un devis ou une offre de prix des travaux
• un exemplaire des éventuels contrats de crédit existants
• vos documents d’assurance (incendie, familiale et assurance auto)

Comment se déroulent la demande et l’octroi du crédit hypothécaire ?

Généralement, plusieurs mois s’écoulent entre la demande de crédit et la réception effective du montant emprunté. La procédure se déroule comme suit :

• Vous choisissez une formule de crédit hypothécaire qui répond à vos désirs et surtout à votre situation financière
• Après simulation et acceptation des conditions du prêt hypothécaire, vous signez la demande de crédit dans l’établissement souhaité
• Votre agence vous remet une liste des conditions et des frais liés au crédit sous la forme d’une fiche ESIS (fiche d’information standardisée européenne)
• Dès que le crédit est accordé, vous recevez une offre par l’intermédiaire de votre agence
• Si vous acceptez les conditions du crédit, remettez cette offre dument signée
• Vous fixez la date de passation de l’acte authentique devant le notaire de votre choix, dans les deux mois à compter de la date de l’offre

Quand recevez-vous le montant emprunté?

Cela dépend de votre projet immobilier :

• Achat d’une habitation : Si vous achetez une maison, le montant du crédit est intégralement mis à disposition à la signature de l’acte chez le notaire, à condition que toutes les garanties aient été constituées. Dans la pratique, l’acte d’achat et l’acte de crédit sont signés au même moment chez le notaire.
• Construction d’une habitation : Grâce au principe de la période de prélèvement (sur 1 à 2 ans max.), vous pouvez prélever le montant emprunté en plusieurs tranches en fonction de l’avancement des travaux et des factures à acquitter. Vous ne payez donc les intérêts que sur les montants effectivement prélevés. Pour la période entre la passation de l’acte et le commencement du tableau d’amortissement, des intérêts intercalaires sont calculés sur le taux d’intérêt mais uniquement sur le montant réellement prélevé. En principe, il n’y a pas d’amortissements du capital tant que le crédit n’a pas été intégralement prélevé. En d’autres termes, aucuns frais ne sont pris en compte pendant les trois premiers mois pour les montants qui n’ont pas encore été prélevés. A partir du quatrième mois, une indemnité mensuelle est imputée à concurrence de 0,10% du montant non encore prélevé.
• Rénovation d’une habitation : Dans ce cas, vous prélevez le montant emprunté par tranches et vous payez toujours des intérêts sur la somme effectivement prélevée. Pour amortir le capital, vous avez le choix entre un report jusqu’après le prélèvement intégral du montant ou le commencement direct du remboursement.

Quid des lois liées au crédit hypothécaire ?

La loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire a instauré des dispositions totalement neuves en matière de crédit hypothécaire. Ensuite, elle a été adaptée à plusieurs reprises, notamment par celle du 13 mars 1998 modifiant les règles en matière de variabilité du taux.

La nouvelle loi du 22 avril 2016 entraine un glissement du champs d’application entre le crédit à la consommation et le crédit hypothécaire. Le législateur assure ainsi la transposition en droit belge de la Directive du 4 février 2014 sur le crédit hypothécaire. Elle renforce encore la protection du consommateur. La loi du 22 avril 2016 est d’application depuis le 01 avril 2017.

Le régime de la loi relative au crédit hypothécaire s’applique aux crédits qui satisfont à certaines conditions. Ces conditions ont trait aux qualités de l’emprunteur et du prêteur, et à la destination du crédit.

L’emprunteur doit être une personne physique, qui, au moment de la conclusion du contrat, a sa résidence habituelle en Belgique. Les personnes morales, quelle que soit leur forme (c’est-à-dire avec ou sans caractère commercial) échappent au champ d’application de cette loi.

Le prêteur peut être aussi bien une personne physique qu’une personne morale. Il doit cependant avoir son siège principal ou sa résidence principale en Belgique.

Mesures en cas de défaut de paiement de l’emprunteur

La nouvelle loi consacre une large attention au problème du défaut de paiement par l’emprunteur, ce que l’on appelle la phase de contentieux. L’objectif est d’éviter de la sorte, dans toute la mesure du possible, la vente forcée du bien hypothéqué au terme d’une procédure de saisie-exécution sur bien immeuble.

Les mesures sont les suivantes:

• l’envoi d’un avertissement,
• la communication du défaut de paiement à la Centrale des risques de la Banque Nationale,
• la tentative obligatoire de conciliation,
• l’octroi de facilités de paiement par le juge des saisies.

Que faire si vous souhaitez quitter votre habitation ?

Votre appartement est trop petit pour accueillir un enfant ? Vous souhaitez partir vivre à la campagne ? Votre nouveau job vous oblige à déménager ? Vous n’avez pas encore terminé de rembourser votre crédit hypothécaire. Et pourtant, vous aimeriez quitter votre logement. Comment faire ?

Même si votre logement actuel est financé par un crédit hypothécaire, vous en êtes bien sûr le propriétaire. Et vous pouvez donc soit le revendre, soit le louer. En fonction de vos besoins financiers du moment, vous disposerez de plus ou moins de liberté d’action. Il existe deux solutions :

• Vous souhaitez revendre votre ancien logement : Vous avez alors besoin de fonds propres pour financer votre nouvelle maison ou des travaux de rénovation. La revente de votre ancien logement vous permet de récupérer du cash et de le réinvestir directement. Vous aurez alors le choix entre 2 solutions pour clôturer votre crédit : la liquidation de celui-ci ou son transfert vers votre nouvelle habitation.
• Vous souhaitez donner votre ancien logement en location. Dans ce cas, votre crédit hypothécaire suit son cours et vous continuez à payer vos mensualités. Avec un peu de chance, le loyer que vous percevrez couvrira ces mensualités, voire même les frais récurrents (entretien et réparations, précompte immobilier, assurances…). Attention, trouver un locataire peut prendre du temps et chaque mois sans loyer représente une perte sèche.

Derniers conseils

Tenez toujours compte de vos capacités financières. Ne vous endettez pas de façon déraisonnable. Voici deux règles à respecter pour savoir ce que vous pouvez vous permettre. Premièrement, devez vraisemblablement être en mesure de payer 10 à 25 % du prix d’achat grâce à une épargne personnelle ou avec un coup de pouce de vos proches. Deuxièmement, le remboursement mensuel d’un crédit hypothécaire ne peut pas dépasser environ 1/3 des revenus mensuels du ménage.

Ensuite, tenez compte des frais qui viennent s’ajouter à votre mensualité : l’assurance habitation (appelée aussi assurance incendie), l’assurance solde restant dû et le précompte immobilier.

Certains frais qui découlent de l’achat d’une maison ne doivent être payés qu’une seule fois. Ceux-ci sont importants. Vous devrez également payer des frais de notaire et des droits d’hypothèque.

Encore davantage que pour tout autre produit financier, il convient de comparer les offres ! Renseignez-vous auprès de plusieurs organismes de prêt pour connaître les tarifs et taux proposés et tentez ainsi de dénicher les plus avantageux. Vous pouvez également faire appel à un courtier de crédit, qui fera ce travail comparatif pour vous. Une faible différence au niveau des mensualités peut mener, au final, à un montant important sur l’ensemble de la durée du crédit.